Op 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels over appartementsrechten gewijzigd. Dat heeft belangrijke gevolgen voor huidige én toekomstige appartementseigenaren. Wij zetten de belangrijkste veranderingen voor u op een rijtje.

Wie een appartement koopt, koopt eigenlijk een zogenaamd appartementsrecht. Dat is behalve het recht op het exclusieve gebruik van een privé-gedeelte ook een aandeel in de eigendom van het totale complex. De kopers van een appartement zijn namelijk samen eigenaar van het complete gebouw en zijn verplicht de gemeenschappelijke delen gezamenlijk te beheren en te onderhouden. Iedere appartementseigenaar is daarom automatisch en verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het pand. In de vergadering van eigenaren neemt de VvE onder andere besluiten over het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en de hoogte van de servicekosten.

Het stemrecht in die vergaderingen en het aandeel in de gezamenlijke kosten is vaak gekoppeld aan het eigendomsaandeel dat door een notaris is vastgelegd in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement. Daarin zijn ook tal van andere zaken geregeld over het functioneren van de VvE. De wettelijke bepalingen op dat gebied bleken in de praktijk echter niet altijd even goed te werken. Op advies van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is daarom in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en de Vereniging Nederlandse Gemeenten een voorstel voor een wetswijziging ingediend. Dit voorstel is op 15 februari jl. aangenomen. Sinds 1 mei is de gewijzigde wetgeving inzake appartementsrechten van kracht.

Wijziging splitsingsakte bij meerderheid stemmen
Bij de koop van een appartement ontvangt elke eigenaar een splitsingsakte. Daarin wordt onder meer beschreven welke delen van het complex of de grond bestemd zijn voor privé-gebruik. De splitsingsakte bevat daarnaast ook nog een splitsingstekening en een splitsingsreglement. De tekening geeft met name duidelijkheid over wat als privé-deel wordt gebruikt. In het splitsingsreglement zijn de rechten en plichten van de appartementseigenaren vastgelegd voor wat betreft gebruik, beheer, onderhoud en kosten van de gemeenschappelijke zaken zoals bijvoorbeeld de lift en het trappenhuis. Het splitsingsreglement regelt bovendien de werkwijze van de VvE. Er staan regels in over de manier van vergaderen, de besluitvorming en het benoemen of ontslaan van het bestuur van de VvE.

Wijziging van de splitsingsakte en de bijbehorende tekening en het reglement was vóór de wetswijziging alleen maar mogelijk als alle appartementseigenaren er mee instemden of met rechterlijke tussenkomst. Dat bleek in de praktijk voor bijvoorbeeld onnodig oponthoud van renovaties te leiden. Als één eigenaar daar de noodzaak niet van in zag, kon hij met zijn tegenstem de boel al dwarsbomen. In de nieuwe regeling is unanimiteit daarom niet langer vereist. Een meerderheid van vier vijfde van de stemmen volstaat voortaan voor een wijziging van de splitsingsakte. De oproep voor de vergadering van eigenaren moet dan minimaal 15 dagen van tevoren plaatsvinden en het moet duidelijk zijn dat er wordt gestemd over een voorstel tot wijziging van de splitsingsakte. Het wijzigingsvoorstel zelf moet minstens vijf dagen vóór de vergadering en één dag erna ter inzage liggen voor alle eigenaren. Nieuw is ook dat in de splitsingsakte een andere meerderheid (minimaal 4/5) kan worden vereist voor de wijziging van de splitsingsakte.

Om bestaande VvE’s de kans te geven op de nieuwe regels in te spelen, geldt voor hen een overgangsregeling. De nieuwe bepaling ‘wijziging splitsingsakte bij meerderheid stemmen’ gaat voor bestaande VvE’s pas in op 1 mei 2008. Voor toekomstige VvE’s werkt de nieuwe wet meteen.

Reservefonds voortaan verplicht
Een verstandige VvE zorgt ervoor dat het appartementencomplex goed wordt onderhouden en dat er een financieel appeltje voor de dorst is. Er kunnen zich ondanks alle inspanningen immers toch nog onvoorziene uitgaven voordoen. Helaas loopt het in de praktijk nog vaak anders. Voor groot onderhoud of plotselinge hoge investeringen zijn nauwelijks of zelfs helemaal geen reserves opgebouwd. De eigenaren moeten dan in één keer een fors bedrag ophoesten en dat zorgt vaak voor onderlinge spanningen en meningsverschillen. Niet iedereen beschikt immers over dezelfde financiële polsstok. Soms wordt noodzakelijk onderhoud of herstel dan maar uitgesteld. Erg kortzichtig, want uiteindelijk kan dat op een later tijdstip tot nog hogere kosten leiden. Er kan namelijk (gevolg)schade optreden in andere bouwonderdelen. Voortaan zijn VvE’s daarom verplicht een reservefonds in stand te houden voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse. Een goede financiële planning is daarbij onmisbaar. Het is verstandig om de vulling van het reservefonds te baseren op een meerjarenonderhoudsplan voor de gemeenschappelijke delen van het complex.

De reservefondsplicht geldt met onmiddellijke ingang voor alle nog op te richten VvE’s. Bestaande VvE’s krijgen nog tot 1 mei 2008 de tijd voor het invoeren en vullen van een reservefonds.

Verklaring verschuldigde bijdragen bij verkoop
Bij de verkoop van een appartement kan de nieuwe eigenaar te maken krijgen met een vervelende erfenis uit het verleden. Als de verkoper nog in het krijt staat bij de VvE gaan die schulden (over het lopende en afgelopen boekjaar) namelijk over op de koper. Vooraf informeren naar een eventuele betalingsachterstand op de servicekosten kan onaangename verrassingen voorkomen. Maar wat als de verkoper de feiten verdraait en na de verkoop met de noorderzon vertrekt? Het wordt dan wel erg lastig om de kosten op hem te verhalen. In de aangescherpte wetgeving wordt met dit soort scenario’s definitief afgerekend. Voortaan moet de notaris die de overdracht van het appartementsrecht afhandelt bij het bestuur van de VvE vragen om:

* een opgave van de bijdragen die de vorige eigenaar nog verschuldigd is aan de VvE én
* een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE.

Als de verkoper inderdaad nog bijdragen verschuldigd is aan de VvE zal de notaris die normaal gesproken inhouden op de koopsom of op een andere wijze verrekenen. Blijkt achteraf dat het bestuur van de VvE een te laag bedrag heeft opgegeven, dan kan zij het restant niet meer op de koper verhalen. Bij een te hoog bedrag kan later wel nog verrekening plaatsvinden. De notaris moet het bestuur van de VvE een redelijke termijn geven voor het afgeven van de verklaring. Voldoet het bestuur niet aan het verzoek om opgave dan kan de koper achteraf niet aansprakelijk worden gesteld voor een betalingsachterstand van de vorige appartementseigenaar.

Bron: Vereniging Eigen Huis

< Vorige		Volgende >