Vraag & Antwoord

Op de meest gestelde vragen vindt u hier het antwoord

Wist u dat...?

 

De Vergadering van Eigenaren is het hoogste orgaan van de VvE. De VvE is wettelijk verplicht om minstens één keer per jaar te vergaderen en een bestuur aan te stellen. Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaren benoemd (of ontslagen). Het bestuur kan worden gekozen uit de leden, maar ook deels of geheel worden toegewezen aan een externe persoon, zoals een beheerder of administrateur.
Zij moeten verantwoording afleggen over het financiële, technische en bestuurlijke beheer van de VvE. Hiervoor wordt een balans opgemaakt van alle bezittingen en schulden van de vereniging en een exploitatieoverzicht, waarin de inkomsten en gemaakte kosten van de VvE worden opgesomd. Het bestuur stelt ook de begroting op voor het komende jaar. Deze begroting bevat een overzicht van de te verwachten inkomsten en uitgaven. Hierop wordt de hoogte gebaseerd van de voorschotbijdragen die de leden maandelijks moeten betalen. Dit noemt men de servicekosten.
U kunt bijvoorbeeld denken aan kosten voor een gezamenlijke opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, de schoonmaak van het portiek of het trappenhuis, de reservering voor onderhoud en reparatie, eventuele contracten en het algemene beheer. De hoogte van de bijdrage is afhankelijk van de verdeling die in de splitsingsakte staat genoemd. Deze is bindend en zorgt voor duidelijkheid binnen de Vereniging van Eigenaren.
Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld overeenkomsten met schildersbedrijven, liftbedrijven, schoonmakenbedrijven, etc.Ook voor het openen van een bankrekening is de registratie bij de Kamer van Koophandel verplicht. Vaak gaat het dan om grote bedragen. Het is dus van belang te weten wie de bestuurders van een VvE zijn.
Met name over regels van orde (bijvoorbeeld op het gebied van geluidsoverlast, gebruik van gemeenschappelijke ruimten, huisdieren, schotelantennes, etc.) worden in het Huishoudelijk Reglement afspraken gemaakt. Als de afspraken binnen het huishoudelijk reglement in strijd zijn met de splitsingsakte, het splitsingsreglement of de wetgeving, dan zijn ze ongeldig.
Vooral bij appartementsgebouwen die zo slecht zijn onderhouden dat ze een gevaar voor de veiligheid of gezondheid vormen, krijgen gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen. Doel van deze nieuwe wetgeving is dat de gemeente bij appartementengebouwen met groot achterstallig onderhoud invloed heeft op de besluitvorming binnen de VvE. De kantonrechter kan de gemeente machtigen om onder andere een vergadering van eigenaren bijeen te roepen, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren, voorstellen te doen en anderen dan bestuursleden te belasten met de leiding van de vergadering. Verder worden in de Woningwet een aantal nieuwe artikelen opgenomen waarin onder meer is bepaald dat wanneer het appartementengebouw is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid onder druk staat (Vogelaarwijk) het bevoegde gezag een VvE kan verplichten tot het laten opstellen van een onderhoudsplan door een deskundige. De nieuwe regels kunnen ervoor zorgen dat ernstig achterstallig onderhoud bij VvE’s tijdig wordt aangepakt. De praktijk zal hierin duidelijkheid moeten geven.
Dakveiligheid is de verantwoordelijkheid van de VvE als het gaat om het onderhoud en werkzaamheden op het dak. Er dienen bijvoorbeeld aanlijnpunten te zijn voor werknemers die het dak betreden. Daarom dient er een Risico Inventaris & Evaluatie (RI&E) te worden opgesteld, die de risico’s in kaart brengt. Daarna wordt een Plan van Aanpak opgesteld en besproken. Aan de hand daarvan worden mogelijke aanpassingen aangebracht.
Veel leden binnen een VvE hebben vaak niet de tijd en zin om zich bezig te (kunnen) houden met het wel en wee binnen de VvE. Ævego neemt daarom veel taken van een bestuur uit handen. Toch is er vaak nog wel een technische commissie of tuincommissie. Deze mensen doen vaak goed werk voor de VvE, waar verder geen vergoeding tegenover staat. Volgens de belastingdienst mag u echter wel een onbelaste vergoeding van maximaal € 1.500 per jaar geven. Een klein gebaar naar deze actieve leden doet vaak wonderen!
Vanaf 2005 is de notaris verplicht om de servicekosten, het reservefonds en eventuele achterstanden op te vragen bij de beheerder. Dit voorkomt dat de VvE achter blijft met een te vorderen bedrag, terwijl de verkoper vertrokken is met de noorderzon.
De jaarrekening en begroting worden door het bestuur of de beheerder opgesteld, maar daar is wel een tijd aan gebonden. Dit moet plaats vinden binnen 6 maanden na het einde van het jaar. Sommige splitsingsaktes geven zelfs nog een kortere tijd weer. Zorg er dus voor dat de Algemene Ledenvergadering op tijd plaats vindt.
Een verstandige VvE zorgt ervoor dat het appartementencomplex goed wordt onderhouden en dat er een financieel appeltje voor de dorst is. Er kunnen zich ondanks alle inspanningen immers toch nog onvoorziene uitgaven voordoen. Helaas loopt het in de praktijk nog vaak anders. Voor groot onderhoud of plotselinge hoge investeringen zijn nauwelijks of zelfs helemaal geen reserves opgebouwd. De eigenaren moeten dan in één keer een fors bedrag ophoesten en dat zorgt vaak voor onderlinge spanningen en meningsverschillen. Niet iedereen beschikt immers over dezelfde financiële polsstok. Soms wordt noodzakelijk onderhoud of herstel dan maar uitgesteld. Erg kortzichtig, want uiteindelijk kan dat op een later tijdstip tot nog hogere kosten leiden. Er kan namelijk (gevolg)schade optreden in andere bouwonderdelen. Voortaan zijn VvE’s daarom verplicht een reservefonds in stand te houden voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse. Een goede financiële planning is daarbij onmisbaar. Het is verstandig om de vulling van het reservefonds te baseren op een Meerjaren Onderhoudsplan voor de gemeenschappelijke delen van het complex. De reservefondsplicht geldt met onmiddellijke ingang voor alle nog op te richten VvE’s. Bestaande VvE’s krijgen nog tot 1 mei 2008 de tijd voor het invoeren en vullen van een reservefonds.
Elke Vereniging van Eigenaren dient minimaal 1 keer per jaar een Algemene Vergadering te houden. Hierin komen zaken aan bod als de begroting en het vaststellen van de hoogte de maandelijkse servicekosten. Ook wordt er besloten over de meerjaren onderhoudsbegroting. Het is dus vrij belangrijk dat u bij deze vergadering aanwezig bent, want als u er niet bij bent en er zijn genoeg stemmen aanwezig, dan kunnen er besluiten worden genomen zonder dat u daar bij aanwezig bent. Het is echter niet zo dat er besluiten kunnen worden genomen die niet op de agenda stonden. Tenzij natuurlijk alle leden aanwezig zijn.